Más de 46,800 denuncias en el país y una tasa de no resolución superior al 90 % exhiben la fragilidad de la certeza jurídica. Adultos mayores y predios con herencias inconclusas, encabezan la lista de blancos para las bandas de invasores.
Bernardo Méndez Lugo*
En la discusión pública mexicana se suelen mezclar dos problemas que, aunque comparten el escenario de la Ciudad de México y afectan el derecho de propiedad, tienen orígenes, modus operandi y alcances diferentes: El llamado cártel inmobiliario y el despojo de inmuebles.
Distinguirlos es indispensable para entender la magnitud real de cada uno y para diseñar respuestas institucionales eficaces.
El cártel inmobiliario se refiere, principalmente, a una red de corrupción urbanística concentrada en la alcaldía Benito Juárez. Durante más de una década, funcionarios —en su mayoría vinculados al Partido Acción Nacional, que ha gobernado esa demarcación de manera ininterrumpida desde el año 2000—, otorgaron o toleraron permisos de construcción que permitían edificar pisos adicionales a los autorizados por el uso de suelo.
A cambio recibían sobornos en efectivo o departamentos dentro de los mismos desarrollos. La Fiscalía de la Ciudad de México ha identificado más de 130 inmuebles con irregularidades y ha procesado a varios exfuncionarios, entre ellos el exalcalde Christian von Roehrich y el exdirector de Obras Nicias Aridjis Vázquez.
El daño principal de este esquema es la construcción irregular, la afectación a compradores de buena fe y la distorsión del desarrollo urbano. No se trata, en lo esencial, de la toma violenta de viviendas habitadas, sino de la captura del aparato de permisos para lucrar con la densificación ilegal.
El despojo de inmuebles
Consiste en la apropiación ilegal de propiedades ya existentes. Grupos identifican casas o predios vulnerables —viviendas de adultos mayores, inmuebles con herencias inconclusas, propiedades temporalmente desocupadas o en remodelación— e ingresan, cambian cerraduras, intimidan a los ocupantes o utilizan documentos falsos.
En algunos casos recurren a la violencia directa. Posteriormente intentan regularizar la posesión mediante juicios o amparos.
Este fenómeno no se limita a Benito Juárez ni a la Ciudad de México. Las cifras lo confirman. Entre enero y septiembre de 2026 se registraron cerca de 3,000 carpetas de investigación por despojo en la capital, con Iztapalapa, Gustavo A. Madero, Cuauhtémoc y Benito Juárez a la cabeza.
En el mismo periodo, el Estado de México superó las 3,500 denuncias y se mantiene como la entidad con más casos a nivel nacional. Entre enero de 2025 y julio de 2026 se abrieron más de 46,800 carpetas en todo el país.
Diez entidades concentran cerca del 67 por ciento de los casos:
Estado de México, Ciudad de México, Guanajuato, Puebla, Veracruz, Jalisco, Nuevo León, Baja California, Morelos e Hidalgo. Morelos registra una de las tasas más altas por cada 100 mil habitantes. El problema aparece también en Guadalajara, Monterrey, Tijuana y en regiones de Veracruz.
La Fiscalía capitalina reporta avances: Hasta finales de octubre de 2026 había logrado el aseguramiento o restitución de 324 inmuebles y 135 mediaciones exitosas. En el Estado de México, operativos similares han permitido asegurar miles de predios. Sin embargo, la tasa de recuperación efectiva para las víctimas, sigue siendo muy baja.
La impunidad ronda, según estimaciones, entre el 90 y el 96 por ciento de los casos. Aunque ambos fenómenos son distintos, comparten un sustrato común: La debilidad de los registros públicos, la lentitud del sistema judicial y la existencia de redes que aprovechan vacíos institucionales.
El cártel inmobiliario opera desde adentro del aparato de gobierno local para autorizar construcciones irregulares. El despojo opera desde fuera —o con complicidades selectivas— para apoderarse de propiedades ya existentes.
Uno distorsiona el desarrollo urbano; el otro destruye patrimonios familiares de manera directa
La confusión entre ambos conceptos ha tenido costos políticos y analíticos. Se utiliza el término “cártel inmobiliario” de forma genérica para referirse a cualquier irregularidad relacionada con la propiedad, lo que diluye la responsabilidad específica de la corrupción en permisos y, al mismo tiempo, subestima la gravedad y extensión geográfica del despojo.
Mientras no se distingan con claridad, las respuestas institucionales seguirán siendo parciales. El problema de fondo no es solo la corrupción de unos cuantos funcionarios ni la acción de bandas aisladas: Es la fragilidad de la certeza jurídica en un país donde el patrimonio de las familias se ha convertido en un botín atractivo.
